Geerbtes Haus verkaufen: Steuer, Erbengemeinschaft und Ablauf

Die gute Nachricht vorweg: In vielen Fällen bleibt der Verkauf eines geerbten Hauses steuerfrei oder kostet deutlich weniger Steuer, als Erben befürchten. Entscheidend sind Ihr persönlicher Freibetrag und die Frage, wie lange die Immobilie schon im Besitz war. Beides schauen wir uns an, dazu die Erbengemeinschaft, der Erbschein und der Ablauf bis zum Notar.

Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?

Bevor es um Steuern geht, steht die Grundentscheidung. Jeder Weg hat seine Berechtigung. Welcher passt, hängt von Ihrer Lebenssituation ab, nicht von einer Faustregel.

Erbschaftssteuer: wann sie überhaupt anfällt

Erbschaftssteuer zahlen Sie nur auf den Teil des Erbes, der über Ihrem Freibetrag liegt. Wie hoch dieser ist, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Für nahe Angehörige sind die Beträge so hoch, dass ein durchschnittliches Haus im Kreis Steinburg und Umgebung sie oft nicht oder nur knapp übersteigt.

Freibeträge nach § 16 ErbStG (Stand Juli 2026). Liegt der Wert darüber, steigt der Steuersatz mit der Höhe des Erbes und der Steuerklasse (bei nahen Angehörigen 7 bis 30 Prozent). Maßgeblich ist der Verkehrswert der Immobilie, den das Finanzamt ansetzt. Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung.

Erbschaftssteuer-Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad

je erbender Person, in Euro (§ 16 ErbStG, Stand: Juli 2026)

Spekulationssteuer: die 10-Jahres-Frist

Die Spekulationssteuer betrifft nicht das Erbe selbst, sondern den Gewinn, wenn Sie die Immobilie wieder verkaufen. Die entscheidende Besonderheit: Bei einer geerbten Immobilie zählt nicht Ihr Erbdatum, sondern der Tag, an dem der Erblasser sie gekauft hat (§ 23 EStG). Diese Besitzzeit wird Ihnen angerechnet.

Nur im letzten Fall wird gerechnet: Verkaufspreis minus die früheren Anschaffungskosten des Erblassers minus Verkaufskosten ergibt den steuerpflichtigen Gewinn, der mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz belastet wird. Ein Beispiel: Kaufte der Erblasser 2019 für 250.000 Euro und verkaufen Sie 2026 für 320.000 Euro, sind rund 70.000 Euro Gewinn zu versteuern, bei vielen Erben ein spürbarer Betrag. Lag der Kauf dagegen länger zurück oder war das Haus selbst bewohnt, fällt diese Steuer weg.

Steuerfrei verkaufen: die Ausnahmen

Zwei Wege führen zur Steuerfreiheit beim Gewinn. Der erste ist die 10-Jahres-Frist aus der Tabelle oben. Der zweite ist die Selbstnutzung: Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt, bleibt der Verkauf steuerfrei, unabhängig von der Frist. Für die Erbschaftssteuer gibt es zusätzlich das Familienheim: Ziehen Ehepartner oder Kinder selbst ein und bleiben mindestens 10 Jahre, kann die Immobilie ganz steuerfrei bleiben, bei Kindern bis 200 Quadratmeter Wohnfläche. Wer stattdessen verkauft, verliert diese Befreiung, sollte die Folgen also vorher durchrechnen.

Verkauf in der Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen zusammen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Das Haus gehört dann allen gemeinsam. Verkaufen lässt es sich nur, wenn alle zustimmen. In der Praxis gibt es drei Wege: gemeinsam an einen Käufer verkaufen und den Erlös nach Erbquote teilen, ein Miterbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus, oder es kommt zur Teilungsversteigerung, wenn keine Einigung gelingt.

Will ein Miterbe nicht mitziehen, kann er allein seinen Erbteil an einen Dritten verkaufen. Die übrigen Miterben haben dann ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB). Die Teilungsversteigerung über das Amtsgericht ist der letzte Ausweg, sie bringt meist den niedrigsten Preis und kostet Zeit und Nerven. Gerade wenn mehrere Erben unterschiedliche Vorstellungen haben, hilft ein neutraler Makler, der allen dieselben Zahlen vorlegt und zwischen den Beteiligten vermittelt.

Brauchen Sie einen Erbschein?

Nicht immer. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, reicht das dem Grundbuchamt in der Regel als Nachweis Ihrer Erbenstellung. Nur bei gesetzlicher Erbfolge oder einem handschriftlichen Testament brauchen Sie meist einen Erbschein, den Sie beim Nachlassgericht beantragen. Unabhängig davon muss das Grundbuch auf die Erben berichtigt werden, bevor verkauft wird. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist diese Berichtigung gebührenfrei.

Der Ablauf Schritt für Schritt

1. 01

   Erbe annehmen oder ausschlagen

   Nach dem Erbfall haben Sie 6 Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen, etwa bei Überschuldung. Wer nichts unternimmt, nimmt das Erbe an.

2. 02

   Grundbuch berichtigen

   Die Erben werden als Eigentümer eingetragen. Innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei.

3. 03

   Wert ermitteln

   Ein realistischer Verkehrswert ist die Grundlage für Steuer und Verkaufspreis. Am belastbarsten ist der Termin vor Ort.

4. 04

   In der Erbengemeinschaft abstimmen

   Klären Sie früh, wer verkaufen, wer übernehmen möchte, damit später keine Blockade entsteht.

5. 05

   Vermarkten und verkaufen

   Exposé, Inserate, Besichtigungen, Verhandlung. Den Kaufvertrag beurkundet ein Notar.

Diese Unterlagen brauchen Sie

• → Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
• → Berichtigter Grundbuchauszug (Erben als Eigentümer eingetragen)
• → Energieausweis (spätestens zur Besichtigung Pflicht)
• → Grundriss, Wohnflächenberechnung und Flurkarte
• → Bauunterlagen und, falls vorhanden, Sanierungsnachweise
• → Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung

Den Wert des geerbten Hauses kennen

Der Verkehrswert ist gleich doppelt wichtig: Das Finanzamt setzt ihn für die Erbschaftssteuer an. Zugleich bestimmt er, was Sie beim Verkauf erzielen. Eine realistische, nachvollziehbare Einschätzung schützt vor beidem, einer zu hohen Steuerbewertung und einem zu niedrigen Verkaufspreis. Ich schaue mir das geerbte Haus persönlich vor Ort an und ordne es in den lokalen Markt im Kreis Steinburg und Umgebung ein.

So begleite ich Sie

Ein geerbtes Haus zu verkaufen ist selten nur eine Geldfrage. Oft hängen Erinnerungen daran. In einer Erbengemeinschaft sitzen zudem Menschen mit verschiedenen Wünschen am Tisch. Ich gehe das ruhig und diskret an, lege allen Beteiligten dieselbe, marktgerechte Bewertung vor und begleite den Verkauf vom ersten Gespräch bis zur Übergabe. Als Makler aus Hohenlockstedt mit Erlaubnis nach § 34c GewO und IHK-Qualifikation bin ich in der Region verwurzelt und vor Ort.